模块 04 · 楼盘与销控
🏗️ 房源销控 · 表价库存实时准确
楼栋单元、房源台账、锁房/放盘、特价审批 — 告别 Excel 销控表滞后与锁房冲突。
486
总货值套数
一期
174
可售
实时
312
已售/锁定
64%
2
锁房冲突
本周已解
模块说明 · 用数字说话
销控表是案场的「作战地图」。样例盘一期486 套，可售 174 套、已售/锁定 312 套（去化约 64%）。每套房状态：可售 / 认筹 / 认购 / 签约 / 预留 / 工抵必须实时一致。
房源台账以楼栋-单元-房号为唯一编码，认购提交时乐观锁防双卖；特价、工抵须先完成审批才允许认购。
退订、换房审批通过后，房源状态自动释放回「可售」，与漏斗、结佣冲减联动。
核心字段明细
按需求样稿规范：信息维度、必填项、填写要求与备注；实施时可按项目制度增删
房源台账
| 字段 | 必填 | 类型 | 填写要求 / 备注 |
|---|---|---|---|
| 房源编码 | — | 文本 | 项目+楼栋+房号，唯一 |
| 建筑面积 | — | 数值 | ㎡，结构分析维度 |
| 表价/底价 | — | 金额 | 优惠审批基准 |
| 销售状态 | — | 枚举 | 可售/认筹/认购/签约/预留/工抵/已售 |
| 特价标签 | — | 布尔 | 须关联特价审批单 |
| 当前锁定人 | — | 关联 | 认购顾问，乐观锁占用 |
| 锁定时间 | — | 时间戳 | 冲突仲裁依据 |
锁房/放盘
| 字段 | 必填 | 类型 | 填写要求 / 备注 |
|---|---|---|---|
| 操作类型 | — | 枚举 | 锁房 / 放盘 / 预留 |
| 原因 | — | 文本 | 认购 / 认筹 / 经理预留 |
| 审批人 | — | 关联 | 预留、工抵须审批 |
| 有效期 | — | 日期 | 超时自动释放（可配置） |
特价房审批
| 字段 | 必填 | 类型 | 填写要求 / 备注 |
|---|---|---|---|
| 申请折扣 | — | 百分比 | 低于表价幅度 |
| 审批链 | — | 流程 | 顾问→经理→营销总监 |
| 生效房源 | — | 多选 | 通过后打特价标签 |
| 报表口径 | — | 标记 | 特价套数单独统计 |
业务流程
节点、触发条件与输出单据一一对应，可与流程图对照
1
放盘与调价
触发条件：开盘、加推或特价政策发布
- 批量更新房源状态为可售或预留
- 特价房须先走完审批再打标签
- 销控表全员实时可见
输出结果：可售库存清单、结构分析基准
2
认筹/认购锁房
触发条件：提交认筹单或认购单
- 校验房源状态为可售且非未审批特价
- 乐观锁：先提交者锁定，后者提示已占用
- 状态变更为认筹或认购，写入锁定人
输出结果：房源锁定 + 销控表更新
3
退订释放
触发条件：退订/换房审批通过
- 原房源状态→可售，清除锁定人
- 换房时新房源执行锁房流程
- 触发佣金冲减与漏斗回退
输出结果：可售库存 +1，冲突记录归档
核心指标解读
以下为 Demo 样例盘数据，实施后可按真实项目配置口径
486
一期
总套数
6 栋楼，98～143㎡。表价总额约 ¥18.6 亿（样例）。
174
实时
当前可售
标准价 168 套、已审批特价 6 套。
64%
去化
已售/锁定
已售 298 + 锁定 14，与漏斗交叉校验差异 0。
2
已解
本周锁房冲突
双认购冲突 2 起，先提交者优先，全程留痕。
行业痛点与系统解法
有理有据：先厘清案场真实问题，再对应到可落地的系统能力
😣 常见痛点
- 销控表版本多、更新慢，顾问信息不对称
- 两套同时认购同一房源
- 特价/工抵房缺乏审批留痕
✅ 算数 CRM 解法
- 房源主数据驱动，状态实时同步
- 乐观锁锁房，冲突自动提示
- 特价标签 + 多级审批，报表单独口径
典型一日 · 系统如何运转
13 套
09:00 · 发布今日特价房 3 套（已审批）
放盘
21 套
11:20 · 李顾问认购 3#-1203，状态→已锁定
锁房
31 套
14:00 · 黄**退订 5#-801，自动释放可售
释放
428 套
16:00 · 143㎡ 三房余 28 套，去化最快
结构分析
上线前 vs 上线后
Excel + 微信
- 微信群发截图
- 双认购人工协调
- 特价口头批
- 结构月底手算
算数 CRM
- 单一数据源实时
- 乐观锁防冲突
- 特价审批链
- 面积段自动报表
能力要点
与上方字段、流程一一对应的功能摘要
🏢
项目分期
集团-项目-分期-楼栋四级结构
📋
房源台账
面积、表价、状态、标签一屏维护
🔒
锁房放盘
认购前锁定，退订自动释放
🏷️
特价审批
低于表价销售必经审批链
界面样例
以下为样例盘界面截图式 Demo，字段与列表口径与上文一致
售
可
锁
签
可
筹
可
签
可
可
锁
可
绿=可售 灰=锁定 黑=已签 橙=认筹